Náš blog

Na tomto místě najdete články o nejrůznějších tématech, které souvisí s realitami.

Pronajmout si byt nebo ho koupit

Lidé se mne často ptají, co je lepší, jestli byt vlastnit nebo si jej pronajmout. Ono vždy záleží, o jaký byt se jedná, jaké jsou Vaše plány do budoucna a kolik činní nájemné.

My, tady v České Republice, máme tendenci nemovitosti vlastnit.

Každý druhý říká… není, jak bydlet ve vlastním, nebo nebudu přece někomu cpát peníze za nájem a podobně. Nicméně je důležité si připomenout, že dokud nemovitost splácím a banka má na nemovitosti zástavu, kterou si dává vždy, pokud nemovitost financujete hypotékou nebo úvěrem, pak nemovitost sice vlastníte, nicméně nemůžete s ní nakládat dle vlastního uvážení.

Představte si situaci, že byt vlastníte 10 let a najednou se stane problém. Přijdete o práci nebo se dostanete do situace, že se rozejdete, rozvedete se svým partnerem. Váš partner byt nebo dům opustí a Vy zjistíte, že hypotéku nezvládáte platit. Myslíte, že Vás banka nechá být klidnými, protože byt je Váš? Vůbec ne. Pokud nebudete řádně a včas platit, banka použije všech dostupných prostředků, aby Vás z bytu vystěhovala. Ano, nabízí se možnost, že byt prodáte a dluhu se zbavíte. Jenže situace na trhu nemusí být zrovna příznivá pro prodej Vaší nemovitosti a byt již neprodáte za stejnou cenu za jakou jste jej koupili.

V dnešní době se s tímto problémem lidé potýkají běžně. Lidé koupili byt před třemi lety, dnes se dostali do svízelné situace, byt si již nemohou dovolit, chtějí ho prodat, ale i když byt koupili za 1 350 000 Kč, dnes má bohužel hodnotu pouze 1 100 000 Kč a banka jim nedovolí byt prodat, pokud nesplatí celou částku. To znamená, že pokud ho chtějí prodat, musí ještě ze své kapsy vytáhnout cca 250 000 Kč. No jo, ale kde je vzít, když nemovitost prodávají, protože jsou v těžké životní situaci? V této situaci doporučujeme klientům byt pronajmout a k prodeji se odhodlat, až bude situace na trhu příznivější nebo až budou mít z hypotéky umořenou větší sumu. Ovšem tato varianta nejde využít v případě, že se lidé rozvádějí, nebo rozcházejí.

Často se také stává, že cena nájmu je nižší než cena hypotéky včetně služeb.

Dejme si příklad: lidé se rozhodnou koupit byt 2+1 44m2 po rekonstrukci, osobní vlastnictví v Kateřinkách u Opavy za 890 000 Kč. Vezmou si 90% hypotéku na 30let, což znamená že mají 90 000 Kč v hotovosti na sumu. Suma, kterou si tedy půjčí z banky je 800 000 Kč, takže průměrná splátka na tento byt se bude pohybovat někde okolo 3 550 Kč. A služby v takovémto bytě jsou okolo 3700 Kč + elektřina + spotřeba plynu na vaření. Pokud počítáme se spotřebou elektřiny 600 Kč/měsíc a plyn 150 Kč/měsíc dělá to celkem 8 000 Kč. Byty tohoto typu začínají na ceně nájmu včetně služeb 7000 Kč – 7 500 Kč/měs.

Pokud se rozhodnete byt prodat za 5 let, bude Vaše dlužná částka cca 740 000 Kč.

Kolik jste tedy ušetřili na vlastním bydlení oproti nájmu?

Ve vlastním bydlení jste za 5 let zaplatili 480 000 Kč (hypotéka + služby). V nájemní bytě jste zaplatili, 450 000 ( při nájmu 7 500 Kč ) nebo 420 000 Kč ( při 7 000 Kč ) Takže jste zaplatili v průměru o 40 000 Kč víc.

Náš příklad se drží toho, že jste se rozhodli byt po 5 letech prodat, tak pojďme dál. V tuto chvíli si někteří z Vás můžou říci, že byt po oněch letech prodají a vydělají. Troufne si někdo z Vás říci, co bude za 5let? Jestli hodnota bytu vzroste nebo se sníží? V tuto chvíli vše nasvědčuje, že ceny bytů porostou. Ale o kolik? Pokud by jste byt z našeho příkladu prodali za stejnou cenu, za kterou jste jej koupili, situace by se nadále odvíjela takto:

Bance doplatíte zbytek hypotéky, to je 740 000 Kč další výdaj, který Vás čeká, je právní servis, který bych počítal okolo 20 000 Kč za kvalitní a individuální služby včetně kolků a ověření podpisů, dále odhad pro finanční úřad cca 3000 Kč. Poslední poplatek, který Vás čeká, je daň z převodu, která dělá 4% (35 200Kč).

Suma sumárum z 880 000 Kč, které jste za byt utržili, Vám zbude 81 000 Kč a to pouze za předpokladu, že jste měli štěstí a Váš byt si koupil soused a tím jste ušetřili dalších cca 15 000 – 20 000 Kč za propagaci Vaší nemovitosti, která je pro prodej velice důležitá.

Abych to tedy shrnul. Z bytu jste utržili 81 000 Kč. Na počátku jste do bytu vložili 90 000 Kč ze svého a oproti nájmu jste za 5 let přeplatili o cca 40 000 Kč více.

Kupovat nemovitost se vyplatí tehdy, pokud jste rozhodnuti, že v ní zůstanete více než 5 let. Pokud to takto nevidíte, dobře zvažte své rozhodnutí.

Zkuste si nechat cvičně spočítat, kolik Vás bude stát hypotéka a kolik Vás bude stát bydlení. I tuto službu poskytujeme.

Pokud byste chtěli v této oblasti poradit, rádi si s Vámi sjednáme schůzku u nás v kanceláři a rozebereme veškerá úskalí individuálně, dle Vaší potřeby. CO TO BUDE STÁT? Jako každá solidní firma poskytujeme naše rady a myšlenky zdarma!

Pronájem bytů v Opavě a na opavsku

Ne vždy můžete mít finanční prostředky na koupi nemovitosti. Pak Vám nezbývá nic jiného, než si nemovitost pronajmout. Při výběru nemovitosti k pronájmu, ať už se jedná o byt nebo dům, byste si měli prověřit lokalitu, stav nemovitosti a také sousedy a majitele nemovitosti.

Jak se bydlí v pronájmu v Opavě?

Bydlení v pronájmu je dnes zcela běžnou věcí, kterou každý měsíc v Opavě řeší desítky lidí, ať už to jsou rodiny, nebo mladí lidé. Dokonce i starší lidé dnes vyhledávají pronájmy, skoro stejně často jako právě již zmíněná mladší generace. Lidé neustále migrují a já ze své pozice mohu tento vjem velice dobře posoudit, jelikož jsme si v naší realitní kanceláři vychovali odborníky na pronájmy a tito lidé se ve svém oboru orientují velice dobře. To také dokazuje, že pronajmeme měsíčně přes 40 bytů na opavsku.

V Česku a především tady u nás na Moravě (Opava, Krnov, Ostrava, Frýdek Místek) se lidé pořád ještě dívají na nájemní byty jako na něco zlého. Nájemní bydlení nemusí vůbec znamenat méně kvalitní bydlení. Většina pronajímatelů bytů nebo domů se snaží, aby nemovitosti byly v dobrém stavu a nájemníci v bytech byli spokojeni a zůstali zde co nejdelší dobu.

V dnešní době jsou nejvyhledávanější byty k pronájmu 2+1 a 1+1. Ceny služeb a nájmu nutí i rodiny s dětmi se uskromnit a zvolit menší byt 2+1 než byt 3+1 s dražšími náklady na bydlení.

Bydlení v pronájmu?

Bydlení v nájmu má své výhody i nevýhody.

Výhody nájemního bytu nebo domu jsou, že se nestaráte o případné opravy, jako jsou například výměna oken, porouchaný plynový kotel, prasklé trubky a podobně. Ve většině nájemních smluv je totiž uvedeno, že nájemník si hradí drobné opravy do 1 000 Kč, ale vždy je to na vzájemné domluvě.

Nevýhodou nájemního bydlení ovšem bývá, že si nemůžete sami dělat úpravy bytu, a pokud ano, je zde riziko, že při odstěhování se Vám Vaše investice do nemovitosti už zpravidla nevrátí.

Naše zkušenost je taková, že majitelé jsou často k těmto úpravám a vylepšením nájemních nemovitostí svolní a ba naopak, jsou za to i rádi. Vaši investici Vám pak kompenzují snížením ceny nájmu.

Vše je to vždy na vzájemné domluvě. Díky široké nabídce nájemního bydlení jsou nájemníci dnes v pozici, že si pronajímatele mohou vybírat.

Jak vybrat pronájem?

Pokud se jedná o pronájem v bytě, je třeba se dívat především na to, jestli je vyúčtování služeb dostatečně průkazné a kolik by to tak zhruba mělo být. Ideální je, vyžádat si rozpis služeb bývalých nájemníků nebo za poslední rok. Každý majitel bytu by měl mít od správce domu každoroční výpis. Pokud plánujete dlouhodobý pronájem, měli byste i pečlivě vybírat lokalitu. I když, narovinu, v Opavě neexistuje špatná lokalita. Já osobně preferuji Kylešovice. Žijí tam většinou původní obyvatelé, tedy starší lidé, kteří se o své okolí starají. V okolí je vyžití jak na procházky s pejskem tak i s dětmi. Byty jsou opravdu prostorné. Byty 2+1 mají často balkon, komoru a hlavně velkou kuchyni, ne výjimečně jak to bývá třeba v Kateřinkách v Opavě. A byty 3+1 jsou, co se týče panelových domů, jedny z největších v celé Opavě.

Opavskem proběhla fáma, že se zde shlukují nepřizpůsobiví občané, ale jak už jsem napsal, je to opravdu jen fáma, vím to z osobní zkušenosti.

Je v Opavě či na Opavsku z čeho vybírat?

Ano, v Opavě je opravdu celá škála různých bytů. Díky tomu, že Opava je historické město, není problém zde sehnat kromě klasických panelových domů i krásné cihlové byty o výměře až 250 m2.

Jen pro ukázku mohu poskytnout krátký přehled nejvyhledávanějších lokalit na Opavsku.

V Kateřinkách u Opavy jsou klasické panelákové byty 1+1 o velikosti 35m2, 2+1 jsou na sídlištích jako je Antonína Sovy, Pekařská, Na Pastvisku, Ratibořská, nejčastěji 44m2 bez balkonu a na sídlištích Holasická, Edvarda Beneše, Grudova, Zeyerova jsou 55m2 a bývají často i s balkonem. Pojďme se podívat na byty 3+1 na sídlištích jako je Antonína Sovy, Pekařská, Na Pastvisku, Ratibořská. Zde bývají tyto byty metrážně 65m2 a 68m2 a často jsou i s balkonem.

No a co se týká sídlišť Holasická, Edvarda Beneše, Grudova, Zeyerova, tak tam to bývá od 69m2 do 77m2 a jsou převážně s balkonem.

Jak už jsem se jednou zmínil, skvělých lokalit v Opavě je spousta a mezi ně patří třeba byty pod městským hřbitovem, jako je Nerudova, Milady Horákové, Purkyňova, Elišky Krásnohorské a jiné.

Byty v cihle:

Pokud by jste nechtěli bydlet v panelovém domě, ale v cihle, pak určitě hledejte na ulicích Mírová, Zacpalova, Na rybníčku, Husova, Joy Adamsonové, Denisovo Náměstí a další.

Pokud by jste chtěli podrobnější přehled jak cen, tak kvality bydlení, mile rád Vám poskytnu veškeré informace na tel.: 774 129 000.

S pozdravem
Oblastní manažer
František Kubín